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전세난

니가 사는 그 집. 그 집이 내 집...이었어야 해

2015년. 전세전쟁이 ‘또’ 시작됐습니다.
사실 전세난은 하루 이틀 문제가 아니죠.
하지만 요즘 왜 이렇게 논란일까요.

by HaraWish, flickr(CC BY)

된다 된다 집값 하나가 된다

가을입니다. 2015년이 아홉 달 지나가고 세 달 남았다고 생각하면 시간 참 빠르다는 생각 다들 드실겁니다. 그런데요 시간보다 더 빠른 게 있습니다. 바로 아파트 전셋값 상승률입니다.

KB국민은행은 9월 30일, '9월 전국 주택시장동향'을 발표했습니다. 이에 따르면 올 9월까지의 아파트 전셋값 상승률이 이미 지난해 전체의 상승률과 맞먹거나 더 앞선 것으로 나타났는데요.

올 9월까지의 전국 단위 아파트 전셋값 상승률은 4.76%를 기록, 작년 한해 상승률을 근소하게 넘어섰습니다. 특히 서울의 경우 올해 9개월간의 전셋값 상승률이 7.49%를 기록, 작년 전체 상승률인 4.86% 대비 1.5배나 가팔라진 것으로 나타났습니다. 그 범주를 수도권 범위로 넓혀보면 6.51%로 여전히 높은 수치입니다.

오르는 건 전세 뿐만이 아닙니다. 서울의 경우 아파트 매매가격이 2014년 7월 이후 계속해서 상승중인 것으로 나타났습니다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 올해들어 4.0%를 기록해 지난해의 연간 상승률(1.09%)을 약 3.7배 넘어섰습니다. 전국(3.96%), 수도권(4.31%), 지방 5개 광역시(5.16%)로 그 대상을 넓혀봐도 모두 지난해 연간 상승률을을 뛰어넘었습니다.

주택 매매가격과 전세가격이 치솟는 지금의 현상은 결코 정상적인 것이 아닙니다. 우선 변종이라고 볼 수 있는 전세가격이 올라가면서 이 매매가격이 멱살잡혀 올라간다는 점이 비정상입니다. 선후관계가 잘못된 것이죠. 또한 전세가격의 상승 요인이 공급량 부족으로부터 견인된다는 점 역시 비정상입니다. 전세가격이 삐뚤어진 거라고 볼 수 있기 때문입니다.

비정상의 기저에는 저금리가 자리하고 있습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 이 같은 비정상을 이렇게 설명합니다. "저금리로 갈 곳을 잃은 자금이 부동산시장으로 몰려들고 있으며, 매매와 전세시장 모두 저금리의 영향을 받고 있다"

이 같은 조사를 실시한 KB국민은행 관계자 역시 “매매시장은 내년 1월 시행 예정인 ‘가계부채 종합 관리방안’과 미국 금리인상 논의 등 불안정한 요인에도 불구하고 저금리와 전세매물 부족 등의 수급불균형이 지속되면서 실수요자 중심의 거래가 활성화되고 있다”고 밝혔습니다. 실수요자를 굳이 해석하자면 '울며 겨자먹는 수요자' 쯤이 될까요?

키워드로 보는 전세난 -1

전세난 이슈를 살펴보기 전, 꼭 필요한 단계죠.
관련 키워드를 알아보는 시간입니다. 뜻을 정확히 알아야 이슈에 대한 이해도 높아지고 명확하게 설명도 가능하니까요.

① 전세 유랑민
전세는 2년 마다 재계약을 해야 합니다. 하지만 전세금이 너무 오르면, 사람들은 더 작은 집이나 더 못한 집 혹은 더 외진 곳에 있는 집으로 떠돌아야 합니다. 이들을 가리켜 ‘전세 유랑민’이라고 합니다.

② 깡통 전세
집주인의 빚 때문에 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 말합니다. 부동산 거품기에 집주인이 전세를 끼거나 과도한 융자를 얻어 주택을 구매했지만, 주택 가격이 그 이하로 떨어져 집을 팔아도 전세금이나 돈이 남지 않아 그야말로 깡통, 빈털터리가 되는 겁니다. 부동산 거품이 붕괴되면서 이러한 ‘불량전세’가 많아지고 있어 문제입니다.

③ 반전세
‘전세+월세’의 형태입니다. 일정 금액의 전셋값도 내면서 전셋값 상승분을 월세로 내는 건데요. 최근 저금리로 집주인들이 전세를 꺼리고 월세를 선호하면서 전세에서 반전세로 전환하는 현상이 많이 일어나고 있습니다. 그로인한 세입자의 부담도 커지고 있죠.

키워드로 보는 전세난 -2

④ 렌트 푸어
‘전세 때문에 가난한 사람들’입니다. 급격히 상승한 전셋값 때문에 사람들은 대출을 받거나 반전세 형태로 돈을 추가 지출하게 되는데요. 이에 따라 저축은 줄고 소비할 여력도 주는 현상이 일어나게 됩니다.

⑤ 민달팽이족
민달팽이는 껍데기집이 없습니다. 맨몸으로 다니죠. 이처럼 특정한 주거가 없이 떠돌아다니는 것을 두고 ‘민달팽이족’이라고 합니다. 주로 소득과 미래가 불투명한 청년세대가 쪽방촌이나 고시촌을 전전하는 것을 말하는데요. 요즘은 월세살이하는 사람들로까지 범위가 확대됐습니다.

⑥ 전세가율 60% 법칙
전셋값이 집을 구매하는 가격의 60%를 넘으면, 사람들의 주택 구매가 늘어난다는 법칙입니다. 매매 수요가 증가하고, 전세 수요는 상대적으로 하락하게 되는데요. 그에 따라 매매 가격은 상승하고 전셋값은 떨어지는 과정이 반복됩니다. 최근 일부 주택의 전세가율이 60%를 넘어 90에서 100%까지 육박하지만 전세 수요가 매매 수요로 전환되지 않고 고스란히 전세난으로 고착돼 문제입니다.

세입자인 당신이 알아두면 좋을 세 가지 : ① 홀수해 전세난

이제 본격적으로 전세난이 왜 이렇게 극심한지 살펴볼 차례입니다.

기본적으로 전세수요가 늘어나는 시기는 ▲봄, 가을입니다. 부서이동이나 전학, 진학 등의 시기이기 때문인데요. 이러한 수요와 더불어 ‘홀수해’라는 요인이 겹쳐 전세난이 심화되고 있습니다.

2012년과 2013년의 서울 아파트 전셋값은 짝수해인 2012년에 2.21% 오른 데 비해 홀수해인 2013년에는 8.97%가 올랐다.

국민은행 조사결과

전세는 보통 2년 마다 재계약하는 시스템입니다. 2008년 글로벌 금융위기 이전에는 짝수해나 홀수해나 비슷한 양상이었습니다. 하지만 금융위기 당시 전셋값이 폭락하고, 2009년에서야 다시 상승하면서 계약이 홀수해에 많이 맺어지게 됐습니다. 이에 따라 2년의 주기에 맞춰 홀수해마다 전셋값이 뛰고 있는데요. 부동산 업계에선 이를 두고 ‘홀수해 효과’, ‘홀수해 전세난’이라고 부릅니다.

세입자인 당신이 알아두면 좋을 세 가지 : ② 전세수급의 미스매치

전셋값 상승은 수요와 공급의 법칙으로도 해석 가능합니다. 전세 수요는 나날이 늘어나는데 비해 전세 공급은 줄어들기 때문에 가격이 오를 수밖에 없습니다.

전세 수요 상승 : 부동산 시장이 침체되면서 주택 매매 수요 자체가 줄어들었습니다. 주택 가격이 오르지 않는데 무리하게 대출을 받아 집을 살 필요가 없고, 매매시 지불해야 하는 취득세나 재산세 등의 비용도 부담이기 때문입니다. ▲주택 매매 수요가 그대로 전세 수요로 이어지면서 전세 수요가 크게 늘어났습니다.

또한 ▲‘안전한 전세’가 부족한 것도 한몫했습니다. 경기침체로 불안전한 ‘깡통전세’가 많아지면서 전세금을 돌려받을 수 있는 괜찮은 전세로 수요가 쏠리게 됐고, 이를 구하기란 하늘의 별 따기가 됐습니다.

전세 공급 하락 : ▲저금리 기조 때문입니다. 현재 금리는 2% 정도이고 대출금리는 3% 내외입니다. 집주인이 세입자에게 전세금을 받아 대출금을 갚거나 저축을 한다고 해도 크게 이익을 못 봅니다. 오히려 손해를 볼 수도 있습니다. 게다가 경기가 좋지 않아 전세금이라는 큰 돈을 투자할 곳도 마땅치 않습니다.

반면 월세를 받을 경우, 집주인에게는 큰 이득입니다. ▲월세를 금리로 계산해보면 6~7%를 받는 것과 같습니다. 게다가 ▲적은 돈이지만 매달 현금이 들어온다는 것 또한 장점입니다. 많은 집주인이 전셋집을 월세 혹은 반전세로 전환하는 이유입니다.

세입자인 당신이 알아두면 좋을 세 가지 : ③ 정부의 전세 대책 無

“주거민의 절반은 세입자인데 정부가 이들을 위한 정책에 소극적인 것은 국민의 반(집주인)만 편드는 것이고 사적 자산 가치만 보호하는 것. 임대차 관계와 관련된 규제 및 임대료 산정 등 주거복지 업무는 공급 위주 정책을 펴는 국토부에서 떼어 내 따로 관리할 필요가 있다”

조명래 단국대 교수

정부는 전세난에 대한 별다른 대책을 내놓고 있지 않습니다. ▲전세라는 제도가 우리나라에만 있는 기형적인 제도이고, 중장기적으로 전세가 월세로 전환돼야 한다고 생각하기 때문입니다. 그래서 정부는 ▲‘행복주택, 기업형 임대주택’ 등 월세 대책만을 내놓고 있습니다.

또한 ▲‘전세수요를 매매수요로 돌릴 것’이라며 집값 상승에 열을 올리고 있는데요. 이에 따라 서민들은 ‘지금 당장 집을 사고 싶지는 않지만 전셋값이 매매 가격과 거의 비슷해져 울며 겨자먹기’로 주택 구매로 발걸음을 돌리고 있습니다. 하지만 여전히 구매의사가 없는 사람들이 많아 전셋값은 나날이 고공행진 중입니다.

전문가들은 ▲공공임대 주택 공급이 확대돼야 한다고 입을 모읍니다. 물론 정책이 아예 없었던 것은 아닙니다. 이명박 정부는 ‘보금자리 주택’, 박근혜 정부는 ‘행복주택’ 등 임대주택 정책이 있었습니다. 하지만 박근혜 정부는 부지 선정과정부터 말썽이 생겨 주택을 제대로 짓지도 못하고 있습니다.

이명박 정부도 비슷합니다. 보금자리 주택의 경우, 고급으로 짓고 그린벨트의 규제를 풀어 짓다보니 위치도 좋아 서민용이 아니었다는 비판을 받았는데요. 공공임대 주택이 10%이상인 선진국에 비해 우리나라는 5.8%(2014년 기준)밖에 되지 않는 것으로 보아 임대주택 확충이 시급해 보입니다.

고심 끝에 매매?

서울을 비롯한 수도권의 주택 거래량이 큰 폭으로 늘어 화제입니다. 지난해보다 서울은 10.4%, 서울을 포함한 수도권은 4.3% 늘었다고 하는데요. 2006년 이후 최대치입니다. ‘지금은 집 살 때가 아니다’란 인식이 팽배한 상태에서 나온 놀라운 현상인데요. 특이한 점은 아파트 대신 연립·다세대·다가구 주택 등의 매매가 증가하고 있다는 점입니다. 아파트 거래량은 1.6% 감소했지만, 연립과 다세대, 단독·다가구 주택은 각각 4.6%, 0.7% 증가했습니다.

"주택 시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 아파트 등의 전세수요가 비슷한 가격으로 매입이 가능한 연립·다세대·다가구 주택 등의 매매수요로 전환된 것으로 분석된다."

국토부 관계자

“돈 때문에 밀려서 연립이나 다세대를 매입했는데 나중에 가격이 하락하면 주거의 질도 낮아졌는데 투자 부분까지 이중으로 손해를 보는 것”

전성인 홍익대 교수(경제학)

전문가들은 전세난에 지친 수요자들이 매매로 전환한 것이라는 분석을 내놓고 있습니다. 우려의 목소리도 나옵니다. 연립이나 다세대 주택은 아파트보다 자산가치가 낮습니다. 대출을 끼고 주택을 샀는데, 금리가 인상되면 문제는 심각해집니다. 정부의 대책이 요구됩니다.

된다 된다 집값 하나가 된다

가을입니다. 2015년이 아홉 달 지나가고 세 달 남았다고 생각하면 시간 참 빠르다는 생각 다들 드실겁니다. 그런데요 시간보다 더 빠른 게 있습니다. 바로 아파트 전셋값 상승률입니다.

KB국민은행은 9월 30일, '9월 전국 주택시장동향'을 발표했습니다. 이에 따르면 올 9월까지의 아파트 전셋값 상승률이 이미 지난해 전체의 상승률과 맞먹거나 더 앞선 것으로 나타났는데요.

올 9월까지의 전국 단위 아파트 전셋값 상승률은 4.76%를 기록, 작년 한해 상승률을 근소하게 넘어섰습니다. 특히 서울의 경우 올해 9개월간의 전셋값 상승률이 7.49%를 기록, 작년 전체 상승률인 4.86% 대비 1.5배나 가팔라진 것으로 나타났습니다. 그 범주를 수도권 범위로 넓혀보면 6.51%로 여전히 높은 수치입니다.

오르는 건 전세 뿐만이 아닙니다. 서울의 경우 아파트 매매가격이 2014년 7월 이후 계속해서 상승중인 것으로 나타났습니다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 올해들어 4.0%를 기록해 지난해의 연간 상승률(1.09%)을 약 3.7배 넘어섰습니다. 전국(3.96%), 수도권(4.31%), 지방 5개 광역시(5.16%)로 그 대상을 넓혀봐도 모두 지난해 연간 상승률을을 뛰어넘었습니다.

주택 매매가격과 전세가격이 치솟는 지금의 현상은 결코 정상적인 것이 아닙니다. 우선 변종이라고 볼 수 있는 전세가격이 올라가면서 이 매매가격이 멱살잡혀 올라간다는 점이 비정상입니다. 선후관계가 잘못된 것이죠. 또한 전세가격의 상승 요인이 공급량 부족으로부터 견인된다는 점 역시 비정상입니다. 전세가격이 삐뚤어진 거라고 볼 수 있기 때문입니다.

비정상의 기저에는 저금리가 자리하고 있습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 이 같은 비정상을 이렇게 설명합니다. "저금리로 갈 곳을 잃은 자금이 부동산시장으로 몰려들고 있으며, 매매와 전세시장 모두 저금리의 영향을 받고 있다"

이 같은 조사를 실시한 KB국민은행 관계자 역시 “매매시장은 내년 1월 시행 예정인 ‘가계부채 종합 관리방안’과 미국 금리인상 논의 등 불안정한 요인에도 불구하고 저금리와 전세매물 부족 등의 수급불균형이 지속되면서 실수요자 중심의 거래가 활성화되고 있다”고 밝혔습니다. 실수요자를 굳이 해석하자면 '울며 겨자먹는 수요자' 쯤이 될까요?