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상가권리금 법제화

안녕하세요. 저는 서울의 한 대학교 앞에서 베이커리 겸 카페를 운영하고 있습니다. 어느날 갑자기 건물주 아들이 1층에 카페를 열 거라며, 임대차 계약이 만료되는 내년에 나가라고 합니다. 저는 이 가게에 투자한 게 너무나 많은데, 정말 권리금 한 푼 못 받고 쫓겨나야 하나요?

by Jim Nix / Nomadic Pursuits, flickr(CC BY)

상가건물 임대차 권리금 표준 계약서 내려받으세요~

국토교통부는 27일 홈페이지에 '상가건물 임대차권리금 표준계약서'와 '상가건물 임대차 표준계약서'를 공개하고 내려받을 수 있게 했습니다. 지난 12일 국회 본회의에서 통과된 '상가건물 임대차보호법 개정안'을 기반으로 만든 표준 계약서입니다.

'상가건물 임대차권리금 표준계약서'는 기존 임차인과 신규 임차인 간 권리금 계약 때 사용할 수 있습니다. 표준 계약서에는 임대차 대상인 상가건물 정보 및 임대차 계약 현황은 물론, 권리금 총액과 계약금/중도금/잔금을 구체적으로 표시하게 되어 있습니다.

또한, 권리금의 대가로 이전되는 재산적 가치를 유·무형으로 구분했는데요. 이는 영업권리금(무형의 재산적 가치)과 시설권리금(유형의 재산적 가치)의 액수를 구분해 명시하는 것입니다.

국토부 관계자는 "권리금계약서 작성이 의무사항은 아니지만, 계약서를 작성하면서 권리금계약의 내용을 확인하고 권리금 수수에 따르는 권리와 의무관계를 명백히 함으로써 장래에 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 예방할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했습니다.

다만 표준 계약서는 의무적으로 작성해야 하는 것은 아니며, 계약당사자의 필요에 따라 수정해 사용할 수 있습니다.

현재 국토교통부와 법무부, 중소기업청 홈페이지에서 표준 계약서를 내려받을 수 있습니다.

권리금이란?

상가 권리금이란 보증금/월세와는 별도로 기존 점포가 주장하는 일종의 '프리미엄'입니다. 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업 방식을 그대로 이어받는 대가로 지급하는 돈(매일경제 용어사전)을 뜻하는데요. 권리금은 크게 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등 세 종류로 나뉩니다.

▲바닥권리금이란 점포의 상권과 입지로 인한 프리미엄을 말합니다. 예를 들어 역세권이나 유동 인구가 많은 대로변 1층 점포의 경우 바닥권리금이 더 높아지겠죠. 보통 '평당 000만 원'으로 환산합니다.

▲영업권리금은 이전 점주가 '얼마나 영업을 잘했는지'에 대한 평가와 그에 따른 보상 격인데요. 해당 점포의 최근 6~12개월 동안의 월평균 매출·순이익으로 판단할 수 있습니다.

▲시설권리금은 감가상각 후 남은 시설의 가치를 보상하는 것입니다. 이전 점주가 투자한 인테리어 및 기타 시설의 잔존 가치를 돌려받는 것입니다.

권리금, 무엇이 문제인가요?

상가 임차 시 '권리금'이라는 게 속을 참 많이 썩입니다. 권리금은 전혀 근거가 없는 건가요? 권리금으로 인한 분쟁 사례는 어떤 것이 있을까요?

이전 점주가 영업 수완이 좋아 단골을 많이 확보했거나(영업권리금), 인테리어와 설비 등을 그대로 두고 나간다면(시설권리금) 다음 임차인의 영업이 잘 될 가능성이 높고 초기 투자 비용이 감소하므로 임차인끼리 '권리금'을 주고받는 것이 마땅해 보이기도 합니다. 실제로 기업을 인수·합병할 때에 회계상 영업권(상업상의 비결 · 명성 · 경영조직 등 오랫동안의 영업에 의해서 얻은 무형적인 이익을 총칭함 -법률용어사전)을 인정하기도 하지요.

문제는 권리금이 법제화되어 있지 않아, 분쟁이 발생할 시 임차인이 피해를 입는 경우가 많다는 것입니다.

대표적인 권리금 분쟁 사례는 ▲임차 기간 종료 ▲건물주 변경 ▲건물 리모델링·재개발 등을 이유로 현재 임차인이 다음 임차인에게 권리금을 받지 못하고 점포를 비워줘야 하는 경우입니다.

건물주와의 분쟁은 아니지만, ▲이전 임차인이 영업권리금을 과도하게 받거나 ▲권리금을 받고 나서 근처에서 같은 영업을 하는 경우도 권리금 분쟁 사례로 볼 수 있습니다.

예시1☞ 저는 이전 건물주에게 구두로 10년 영업을 보장받았는데요. 새 건물주가 1층에 직접 다른 가게를 운영하겠다며(혹은 리모델링·재건축한다면서) 저보고 나가라고 합니다. 보증금이야 돌려받겠지만, 제가 이전 임차인에게 줬던 권리금과 인테리어·시설에 추가 투자한 돈은 못 돌려받는 것 아닌가요?

예시2☞ 제 가게는 올해 3월에 임대 계약이 만료됩니다. 어느 정도 보증금/월세 인상은 예상하고 있었지만, 건물주가 월세를 700만 원으로 맞춰달라고 하는군요. 이 정도 월세는 감당하기 어려워서 가게를 양도하고 장사를 접을까 하는데, 700만 원 월세를 내고 이 자리에 들어올 사람이 없네요. 저는 권리금도 받지 못하고 자리만 비워줘야 할 판입니다.

예시3☞ 저는 중·고등학생 대상의 학원을 인수하기 위해, 이전 원장에게 학원생 수에 비례해 권리금을 줬습니다. 그런데 그 원장이 같은 동네에 또 다른 학원을 여는 바람에 저희 학원생 상당수가 그쪽으로 빠져나갔습니다. 이렇게 되면 제가 낸 권리금은 무엇을 위한 거죠?

권리금 회수할 권리를 보호한다

권리금 분쟁 사례가 많아지자 법무부는 지난해 9월 24일 '상가건물임대차보호법 개정안'을 내놨습니다. 권리금이 '사인(私人)간의 거래에서 발생한 웃돈으로 인식되어 법의 보호를 받지 못했던 문제'를 해결하기 위해 권리금을 법제화하고 임차인의 권리금 회수를 보호한다는 취지입니다.

정확한 통계는 없지만, 정부는 우리나라 상가권리금 규모를 약 33조 원으로 추산하고 있습니다. 이 중 건물주의 방해로 임차인이 회수하지 못한 권리금은 1조 3000억 원 수준으로 파악됩니다.

정부가 공개한 개정안은 다음과 같습니다.

현행= 권리금은 법에 명시되어있지 않다
개정안= 법안에 권리금의 정의 (영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임(월세) 이외에 지급하는 금전)를 명시한다.

현행= 건물주는 세입자가 권리금을 회수하도록 협력할 의무가 없다.
개정안= 임대차 계약 종료 후 두 달 이내에는 전 세입자가 소개한 신규 세입자와 임대차 계약을 맺어야 한다. 다만 ▲신규 세입자가 보증금/월세를 낼 능력이 없는 경우 ▲이전 세입자가 월세를 3회 이상 연체했거나 건물주 몰래 다시 세를 놓는 경우(전대) ▲건물주가 해당 점포를 1년간 비영리 목적(거주 등)으로 사용할 경우는 제외한다.

현행= 건물주가 바뀔 경우, 환산보증금(보증금+월세×100)이 4억 원 이하인 점포만 5년 계약기간이 보장된다.
개정안= 환산보증금 규모에 관계없이 모든 세입자가 5년 계약기간을 보장받는다.

현행= 세입자가 건물주의 방해로 권리금을 회수하지 못한다 해도 손해배상을 청구할 수 없다.
개정안= 권리금 액수 내에서 건물주에게 손해배상 청구를 할 수 있다.

임차인의 권리를 향상시키는 개정안이지만, 맹점은 있습니다. 재개발 및 재건축의 경우엔 세입자의 권리금 회수가 보호되지 않는 것인데요. 6년 전 용산 재개발 구역 철거민의 농성을 진압하는 과정에서 주민 5명과 경찰특공대원 1명이 화재로 숨진 '용산참사'의 배경도 '재개발 구역의 권리금 보상' 문제였습니다.

그리고 이 개정안은 물론(?) 국회에서 표류 중입니다.

정부·여당 개정안 받고, '재건축 퇴거 보상비' 더

정부가 임차인의 권리금 회수를 보호하기 위해 '상가건물 임대차보호법 개정안'을 내놨고 지난해 11월 7일 새누리당 김진태 의원이 개정안을 대표 발의했습니다. 그러나 이 개정안은 재개발·재건축·리모델링을 위해 임차인이 퇴거하는 경우의 권리금은 보호받을 수 없다는 맹점을 안고 있습니다.

지난해 11월 17일 새정치민주연합 서영교 의원도 권리금 보호를 위해 개정안을 내놨습니다. 야당안(案)은 여당안에 비해 세입자의 권리를 한층 강화했는데요. 한 번 살펴볼까요?

정부·여당= 건물주가 재건축·리모델링을 원할 때 세입자의 권리금을 보호할 의무를 면제 (4개월분에 해당하는 휴업 손실액을 지급하는 현안 유지)
야당= 재건축 등의 이유로 세입자가 퇴거할 경우 일정한 보상비 지급

정부·여당= 계약갱신요구권 행사 기간 (계약기간 보장) 5년
야당= 10년 보장

그러나 권리금 법제화에 관한 모든 법안이 2월 국회에서 처리되지 못하고, 4월 국회로 넘어가게 되었습니다. 국회 법제사법위원회(법사위)는 지난 24일 2월 국회 마지막 법안심사 소위에서 상가권리금 보호에 관한 특별법(민병두 의원 대표발의)과 상가건물 임대차보호법 개정안 15건을 상정하고 논의했지만 결국 마무리되지 못했습니다.

'권리금 가로채기' 더 이상은 NAVER…

건물주가 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 '상가건물 임대차보호법 개정안'이 12일 국회 본회의에서 통과되었습니다. 이 법안은 지난 6일 정기국회 본회의에서 처리될 예정이었으나, 공무원연금 합의 파행으로 덩달아 무산된 바 있습니다. 정부는 13일 최경환 기획부총리 주재로 임시 국무회의를 열고 법률 공포안을 바로 처리하기로 했습니다. 앞으로 임차인이 권리금을 떼이는 일이 많이 줄어들 것으로 예상되네요.

▲권리금의 정의= 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가

▲권리금 회수 방해 금지= 건물주(임대인)는 상인(임차인)이 데려온 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해선 안 됩니다. 임대인이 이를 어길 시 임차인은 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있습니다.

건물주는 ①자신이 신규임차인에 권리금을 요구하거나 받을 수 없고 ②신규임차인이 기존 임차인에 권리금을 주는 것을 방해해선 안 되며 ③임차인이 주선한 신규임차인에게 시세 등에 비추어 현저히 비싼 보증금과 차임을 요구하면 안 됩니다. ④정당한 사유 없이 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 없습니다.

일부 건물주가 기존 임차인이 주선한 신규 임차인을 정당한 사유 없이, 또는 고액의 월세·보증금 등을 요구하는 식으로 후속 임대차 계약을 거절해 기존 상인의 권리금 회수를 방해해왔기 때문입니다. 때로는 자신이 아는 사람과 후속 임대차 계약을 맺고 권리금을 가로챈 경우도 있었습니다.

그러나 신규 임차인이 ①보증금 및 차임을 지급할 여력이 없는 경우 ②임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 ③상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용할 경우는 건물주가 임대차계약을 거절할 '정당한 사유'가 있는 것으로 정합니다.

건물주의 업종변경권을 보장하는 방안도 논의됐지만, 법안에 포함하지는 않았습니다. 예를 들어 건물 2~6층에 전부 학원 등 교육 시설이 입주해있는데 1층에 술집이나 유흥업이 입점해있는 경우, 건물주가 후속 임대차계약을 거부할 수 있도록 '업종변경권'을 보장해야 한다는 의견이 있었습니다. 그러나 김진태 의원(새누리당)이 "업종변경으로 인한 계약거절권이 정당한 사유로 들어가는 것은 탈법 가능성이 너무 크고 본 개정안의 취지에도 반한다"며 반대해 해당 조항은 법안에 포함하지 않았습니다.

또한, 기존에 논의되었던 △재개발·재건축 시 퇴거 보상금을 지급하는 방안 △임차인 계약 보장 기간을 5년에서 10년에서 늘리는 방안도 제외됐습니다.

개정안은 이르면 다음 달부터 시행될 방침입니다.

등기 없이 인도 및 사업자 등록 시 제3자에 대해 임대차 효력을 주장할 수 있는(= 건물주가 바뀐 이후에도 계약 효력 유지를 주장할 수 있는) 대항력도 환산보증금 규모에 상관없이 보장됩니다. 그러나 법 시행 이후 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차에만 적용되며, 전대차(임차인이 재임차하는 경우)에는 적용되지 않습니다.

상가건물 임대차 권리금 표준 계약서 내려받으세요~

국토교통부는 27일 홈페이지에 '상가건물 임대차권리금 표준계약서'와 '상가건물 임대차 표준계약서'를 공개하고 내려받을 수 있게 했습니다. 지난 12일 국회 본회의에서 통과된 '상가건물 임대차보호법 개정안'을 기반으로 만든 표준 계약서입니다.

'상가건물 임대차권리금 표준계약서'는 기존 임차인과 신규 임차인 간 권리금 계약 때 사용할 수 있습니다. 표준 계약서에는 임대차 대상인 상가건물 정보 및 임대차 계약 현황은 물론, 권리금 총액과 계약금/중도금/잔금을 구체적으로 표시하게 되어 있습니다.

또한, 권리금의 대가로 이전되는 재산적 가치를 유·무형으로 구분했는데요. 이는 영업권리금(무형의 재산적 가치)과 시설권리금(유형의 재산적 가치)의 액수를 구분해 명시하는 것입니다.

국토부 관계자는 "권리금계약서 작성이 의무사항은 아니지만, 계약서를 작성하면서 권리금계약의 내용을 확인하고 권리금 수수에 따르는 권리와 의무관계를 명백히 함으로써 장래에 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 예방할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했습니다.

다만 표준 계약서는 의무적으로 작성해야 하는 것은 아니며, 계약당사자의 필요에 따라 수정해 사용할 수 있습니다.

현재 국토교통부와 법무부, 중소기업청 홈페이지에서 표준 계약서를 내려받을 수 있습니다.