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기업형 임대주택, NEW STAY 사업

글로벌 초저금리 기조 하에 예금금리 하락세가 지속되면서 전세 공급이 현저히 줄었습니다. 시장에서 전세 매물을 찾기가 점점 어려워지고 있는데요.. 월세 개념의 임대주택 시장은 우리 사회에 서서히 뿌리내릴 것으로 보입니다. 문제는 아직 과도기에 있는 이 시장에서 월세가 지나치게 높게 책정되어 있다는 것입니다. 집은 '무조건 소유'해야 한다는 국민들의 의식구조가 바뀌는데도 많은 시간이 걸릴 것입니다. 이에 정부가 내놓은 대안은 기업형 임대주택입니다.

by jacopast, flickr(CC BY)

기업형 임대주택 규제는 NO STAY

11일 국회가 기업형 임대주택(뉴 스테이) 3법을 통과시켰습니다. 민간 사업자는 뉴스테이 3법을 근거로 임대주택 공급에 참여할 수 있고, 그 과정에서 절차상 혜택을 받을 수 있습니다. 일부 규제는 STAY하지 못하게 됐습니다. 그러나 서울 대림동에 위치한 전용면적 35㎡짜리 임대주택의 임대료가 보증금 1천만 원/임대료 월 1백만 원이 되는 상황은 STAY할 예정입니다.

​11일 가결된 뉴스테이 3법은 ▲임대주택법 개정안 ▲공공주택건설 등에 관한 특별법 개정안 ▲도시 및 주거환경정비법 개정안입니다.

​먼저 임대주택법 개정안은 임대 주택 민간 사업자에게 공공택지를 우선 공급하도록 합니다. 또한, 공급 촉진 지구 내의 용적률과 건폐율을 현행법상 상한까지 높일 수 있습니다.

​또한, 주요 임대주택 규제 가운데 뉴스테이의 핵심인 '의무임대기간 8년'과 '임대료 상승률 연 5% 제한'을 제외한 '임차인 가격', '초기임대료 제한', '분양전환의무' 등을 폐지했습니다.

​공공주택건설 특별법 개정안은 10만㎡ 이하 소규모 주택지구의 개발 절차를 간소화하고, 공기업 및 준정부기관이 소유한 토지를 공공 주택 사업자에게 우선적으로 매각 또는 임대할 수 있도록 합니다.

도시주거환경정비법 개정안은 조합과 시공사가 공동으로 정비사업을 진행하는 경우 및 사업대행자(한국토지주택 LH공사 등)이 정비사업을 대행하는 경우, 사업 시행 인가 전에 시공사를 선정할 수 있도록 합니다.


올해 하반기 공급 예정인 뉴스테이는 인천 남구 도화지구, 서울 신당동, 서울 대림동, 위례 신도시, 동탄2신도시입니다. 뉴스테이 공급 시세는 주변 동급 매물의 시세보다 결코 저렴하지 않은데요. 뉴스테이 3법으로 중산층 주거 안정을 얼마나 도모할 수 있을지, 사업에 성패에 대한 관심도 STAY되어야 겠습니다.

너, 여기에 8년만 STAY

정부가 장기 임대주택 사업을 민간기업에 일부 위임하겠다고 밝히면서 생겨난 것이 바로 '기업형 임대주택 사업' 또는 '뉴 스테이(new stay) 사업'입니다. 시장에서 거래되고 있는 전ㆍ월세 주택의 경우, 2년의 계약기간을 가지는 것이 보통입니다. 따라서 무주택자들의 경우 2년 후에는 다른 집을 찾아 이사하거나 보증금을 올려 내야 하는 등 주거 불안정에 노출될 수밖에 없었습니다.

이에 정부는 최소 8년간 거주를 보장하는 기업형 임대주택을 고안해냈습니다. 정부는 보증금 3,000만 ~ 1억 원 가량에 월세 30만~80만원 수준을 책정, 민간 건설사들이 이를 수용하고 사업에 참여할 것을 요구했습니다. 정부는 사업에 참여하는 민간 건설사들에 다양한 혜택을 제공합니다. 양도세, 취득세, 소득세 등의 혜택을 대폭 지원하고, 기금 출자도 확대해주면서 융자금리도 인하해주기로 했습니다. 또한 국유지 등의 공공 택지 공급과 더불어 개발제한구역에 대한 해지 조치도 제공할 것으로 보입니다. 이렇게 해서 기업형 임대주택 사업자의 수익률을 보전해주겠다는 것입니다.

정부의 유도책에 대한 기업들의 반응은 대체로 긍정적입니다. 벌써부터 '레미안 스테이(stay)', '힐스테이트 스테이(stay)' 등 구체적 브랜드가 언급되고 있습니다. 또한 이미 경인지역을 중심으로 임대아파트 사업을 진행하고 있는 대림산업 역시 적극적인 참여의지를 보이는 것으로 알려졌습니다.

이에 박근혜 대통령도 기대감을 나타내고 있는 것으로 알려졌습니다. 박대통령은 지난 20일, "지난주 발표한 기업형 민간임대 활성화 대책은 지금 많은 인식의 변화가 일어나고 있는 상황에 맞춰 내놓은 대책"이라며 "기업형 민간임대의 성공사례들이 속속 나타나서 경기회복과 주거안정에 기여함으로써 우리 중산층에게 주거혁신의 좋은 모델이 되기를 기대한다"고 말했습니다.

행복주택, 거기에 잠시만 STAY

기업형 임대주택 사업은 주택시장 변화에의 대응책이기도 하지만, 난항을 겪는 행복주택 사업에 대한 대안책이기도 합니다. 박근혜 정부의 주요 국정 과제인 행복주택 사업은 신혼부부, 대학생, 사회초년생, 취약계층, 노인계층을 대상으로 도심에 저렴한 임대주택을 공급해주겠다는 취지에서 시행된 사업입니다. 정부는 2017년까지 총 14만호의 행복주택을 공급하기로 계획했습니다. 하지만 목동, 잠실, 송파, 공릉, 안산 등의 시범지구에서는 지역주민의 반대에 부‹딪혀 시공조차 하지 못한 것으로 나타났습니다. 해당 지역주민들은 집값 하락을 우려하고 있습니다.

문제는 행복주택과 기업형 임대주택의 도심내 부지 수요가 겹친다는 점입니다. 특히 공공용지, 공기업이 보유한 용지, 재개발·재건축 용지 등에서 양 사업에 할당된 사업부지가 그 표현만 다를뿐, 사실상 동일합니다. 일례로 공공용지의 경우 행복주택은 철도 부지·역세권 개발지·역 인근 공영주차장·유수지·공공시설용지를 사업부지로 삼고 있는데, 기업형 임대주택은 장기미집행 도시계획시설용지·국공유지·역세권 부지·공공기관 지방이전 종전부지 등을 사업부지로 삼습니다. 가만히 뜯어보면 사실 '같은 땅' 입니다.

상황이 이렇게 되면 두 주택사업의 동시 목표 달성이 불가능해집니다. 행복주택은 대학생, 신혼부부, 사회 초년생을 위해 도심지역을 중심으로 공급하는 주택이기 때문에 부지 확보 여부가 가장 중요합니다. 기업형 임대주택 역시 중산층의 주거난을 합리적인 선에서 해결하고자 한다는 점에서 직주근접성(직장과 주거가 가까운 것)을 확보해야 합니다.

이에 국토교통부는 수요 부지가 겹치는 현상이 발생할 시, 행복주택에 우선순위를 두기로 했습니다. 행복주택을 우선적으로 추진하고 남는 부지에 대해 기업형 임대주택을 건설하겠다는 것입니다. 하지만 지역주민의 반대 및 건설비용 과다로 인해 행복주택 공급이 점차 어려워지는 양상이 굳어지면서 해당 부지가 기업형 임대주택 부지로 둔갑할 가능성에 대한 우려는 여전히 끊이지 않습니다. 더군다나 국토교통부가 밝힌 '뉴 스테이 정책'이 결국은 한국토지주택공사(LH)의 공공임대 운영ㆍ관리 업무를 순차적으로 민간에 이양하겠다는 성격의 사업이기 때문에 언제 어떻게 행복주택 사업이 축소될지도 모를 일입니다.

실효성 의심되는 NEW STAY

애당초 기업형 임대주택의 정부 예상 임대료는 보증금 3,000만 ~ 1억원 가량에 월세 30만~80만원 수준이었습니다. 하지만 이 것이 지나치게 낙관적인 수치라는 지적도 있습니다.

정부가 제시한 임대료는 전국 주택의 중위(median) 전셋값인 1억 3,600만원, 서울 주택 중위 전셋값인 2억 4,300만원을 기준으로 합니다. 그러나 이는 한국감정원 자료로 아파트 외에도 연립, 단독 등을 포함하고 있는 가격입니다. KB국민은행이 지난달 말 조사한 바에 따르면 서울 중위 아파트 전세금은 3억 1,083만원으로 집계됐습니다. 기업형 임대주택이 전부 아파트의 형태로 공급될 것을 감안하면, 그 기준이 되는 전셋값은 2억 4,300만원이 아닌 3억 1,083만원이 되어야 합니다. 이 때의 차액을 월세로 전환해서 생각하면 정부 예상 임대료보다 30만원 가량이 더 책정됩니다. 즉, 서울의 경우 약 110만원의 월세를 지불할 수 있는 가구가 기업형 임대주택에 거주할 수 있게 되는 겁니다.

이에 야당과 경제정의실천시민연합(경실련)은 일제히 기업형 임대주택 사업을 비난하고 나섰습니다. 조승수 정의당 정책위의장은 13일 논평을 통해 "택지 조성, 공급, 건설, 매입, 운영 등 임대산업 전 단계에 걸쳐 대기업 임대사업자에 대한 특혜로 내용이 채워졌다"며 "대기업들에게 새로운 수익사업을 열어주는 종합 선물세트"라고 비난했습니다.

경실련 역시 "서민의 생존권이 달린 전월세 문제를 해결하기 보다는 경영난에 빠진 건설사에게 신사업 물량을 제공하겠다는 것"이라며 "대기업 특혜 종합 선물세트"에 지나지 않는 정책이라고 비판했습니다.

박완주 새정치연합 원내대변인은 "기업형 임대주택에 들어갈 중산층은 월 가처분소득이 400만원대 이상인 사람들"이라며 이 것이 서민을 위한 주거정책이 맞느냐고 반문했습니다.

Stay......할 수 있을까?

월 40만 원에서 월 110만 원. 기업형 임대주택인 ‘뉴스테이'의 임대료 전망치입니다. 44㎡기준 보증금 1000만 원이면 월세가 110만 원 정도 되는데요. 우리나라 중간 소득층의 평균소득이 292만 원가량임(지난해 국토교통부 조사)을 고려하면, 꽤 부담스러운 가격입니다. 뉴스테이에 거주하면, 월급의 1/3가량이 월세가 되기 때문입니다.

월세가 비싼 이유는 ▲초기 임대료 규제가 없기 때문입니다. 정부가 민간 건설사를 주택 공급자로 만들기 위해 일종의 회유책을 실시한 건데요. 수익성을 보장해줘야 기업이 참여할 것이라고 봤기 때문입니다.

정부는 초기 임대료 규제가 없어도 주변 시세보다는 저렴하고, 중산층에게도 매력적인 선택지가 될 수 있다고 주장하고 있습니다. ▲임대료를 연 5%이상 올릴 수 없고 ▲8년 동안 거주할 수 있기 때문입니다. 하지만 시세 자체를 역세권에 있는 고급 브랜드 오피스텔 월세와 비교해, 주장의 설득력이 떨어지는 게 사실입니다.

기업형 임대주택 규제는 NO STAY

11일 국회가 기업형 임대주택(뉴 스테이) 3법을 통과시켰습니다. 민간 사업자는 뉴스테이 3법을 근거로 임대주택 공급에 참여할 수 있고, 그 과정에서 절차상 혜택을 받을 수 있습니다. 일부 규제는 STAY하지 못하게 됐습니다. 그러나 서울 대림동에 위치한 전용면적 35㎡짜리 임대주택의 임대료가 보증금 1천만 원/임대료 월 1백만 원이 되는 상황은 STAY할 예정입니다.

​11일 가결된 뉴스테이 3법은 ▲임대주택법 개정안 ▲공공주택건설 등에 관한 특별법 개정안 ▲도시 및 주거환경정비법 개정안입니다.

​먼저 임대주택법 개정안은 임대 주택 민간 사업자에게 공공택지를 우선 공급하도록 합니다. 또한, 공급 촉진 지구 내의 용적률과 건폐율을 현행법상 상한까지 높일 수 있습니다.

​또한, 주요 임대주택 규제 가운데 뉴스테이의 핵심인 '의무임대기간 8년'과 '임대료 상승률 연 5% 제한'을 제외한 '임차인 가격', '초기임대료 제한', '분양전환의무' 등을 폐지했습니다.

​공공주택건설 특별법 개정안은 10만㎡ 이하 소규모 주택지구의 개발 절차를 간소화하고, 공기업 및 준정부기관이 소유한 토지를 공공 주택 사업자에게 우선적으로 매각 또는 임대할 수 있도록 합니다.

도시주거환경정비법 개정안은 조합과 시공사가 공동으로 정비사업을 진행하는 경우 및 사업대행자(한국토지주택 LH공사 등)이 정비사업을 대행하는 경우, 사업 시행 인가 전에 시공사를 선정할 수 있도록 합니다.


올해 하반기 공급 예정인 뉴스테이는 인천 남구 도화지구, 서울 신당동, 서울 대림동, 위례 신도시, 동탄2신도시입니다. 뉴스테이 공급 시세는 주변 동급 매물의 시세보다 결코 저렴하지 않은데요. 뉴스테이 3법으로 중산층 주거 안정을 얼마나 도모할 수 있을지, 사업에 성패에 대한 관심도 STAY되어야 겠습니다.