• 7 Stories

현대차 한전 부지 매입

서울 강남의 마지막 노른자위 땅으로 평가받던 삼성동 한국전력 부지 경매에서 현대차그룹이 삼성전자를 누르고 입찰에 성공했습니다. 입찰가액이 무려 10조 5,500억 원인 것으로 알려져 세간의 관심을 받고 있는 현대차. 면적 7만 9,342㎡의 이 땅을 사실상 3.3㎡당 4억 3,879만 원에 구매하게 된 이 통 큰 입찰을 두고 가타부타 말이 많을 수 밖에 없는 건 어찌보면 당연합니다. 한전부지를 인수한 현대차와 관련된 '말말말'을 뉴스퀘어가 정리해보겠습니다.

서울특별시

현대차와 서울시, 옛 한전부지 GBC 사전 협상 타결

서울시와 현대자동차 그룹이 6개월 만에 옛 한전부지 개발에 관한 사전협상을 마치고 옛 한전부지 개발에 대한 구체적 합의사항을 공개했습니다. 지난 2월 17일, 시청에서 이에 대한 발표가 있었는데요, 키워드는 799.13, 1조7491억, 265조 입니다.

Hyundai new building 현대자동차그룹
GBC 야경 조감도

현대자동차그룹은 옛 한전부지의 GBC(Global Business Center) 개발 계획안을 내놨습니다. 계획안에 따르면 GBC는 그룹 통합사옥을 비롯해 공연장, 전시시설, 컨벤션, 호텔ㆍ업무시설 등 총 6개 건물로 구성됩니다. 서울시는 현대차 GBC 개발에 799.13%의 용적률을 허용해줬습니다. 법정 최대 한도인 800%를 꽉 채운 것인데요, 이로써 현대차는 7만9,342㎡ 규모 부지에 총 연면적 92만8,887㎡(건폐율 48.54%)짜리 시설을 지을 수 있게 됐습니다. 핵심시설인 그룹 통합사옥은 지하 6층, 지상 105층의 직사각형 수직 타워로 지어집니다. 그 높이가 553m에 달해 롯데월드 타워(555m)에 이어 또 하나의 서울시 랜드마크가 될 것으로 기대를 모읍니다.

서울시는 현대차로부터 1조 7,451억 원에 달하는 공공기여금을 받게 됐습니다. 당초 기대했던 2조에는 못미치는 액수지만 그럼에도 국내에서 유례를 찾을 수 없을 만큼 큰 액수입니다.

그간 서울시와 강남구는 현대차로부터 받게 될 공공기여금을 어떻게 쓸 것인지에 대해 긴 공방을 벌여왔죠. 서울시 측은 강남구와 송파구를 잇는 탄천-잠실종합운동장 지역 개발에 이 돈을 집중하고자 했고, 강남구 측은 영동대로 지역 개발에 이를 집중해야 한다며 서울시 계획에 반대해왔습니다. 강남구가 서울시에 반대하는 가장 큰 이유는 탄천-잠실운동장 지역을 개발할 시 강남구에서 발생한 공공기여금의 투자 효과가 타지역(송파구)으로 이전된다는 점입니다.

이번 발표에서 서울시는 기존 계획대로 공공기여금을 사용할 것이라는 의지를 재확인했습니다. 박원순 서울시장은 이날 "초기에는 (강남구와)갈등이 있었지만 공공기여금은 기본적으로 현대차 부지 주변에 음식시설, 공연장 등과 관련한 투자이기 때문에 강남구에 대부분 투자된다고 보면 된다"며 "현대차 부지뿐 아니라 (송파구 관내)탄천과 잠실종합운동장 부지 일대에 전체적인 마이스(MICE) 단지, 인프라를 만드는 데 사용하기 때문에 (강남구와 송파구를)한 지역으로 생각한다"고 말했습니다.

한국도시행정학회는 GBC의 생산유발 효과가 총 265조 6천억 원으로 추산된다고 밝혔습니다. 건설 및 인허가 기간 중 12조 5천억 원, 준공 후 20년간 연간 12조 7천억 원씩 생산유발효과가 나타난다는 것입니다. 그 과정에서 상당한 고용효과도 발생할 것이라고 내다봤습니다. GBC 건설 및 인허가 기간 동안만 7만 9천 명이 고용될 것이고, 준공 후 20년간 113만 7천 명 규모의 고용창출이 기대됩니다. 그에 따라 세수 역시 총 1조 5천억 원 가량 늘어날 것으로 예상됩니다.

GBC는 말 그대로 역대급 프로젝트입니다. 현대차는 향후 유관부서 및 기관 등과의 협의, 건축 인허가 협상 등을 거쳐 최종안을 확정할 방침이라고 전했습니다. 본격적으로 첫 삽을 뜨는 때는 내년 상반기로 예상됩니다.

현대차의 통 큰 입찰액, 부지 감정가의 3배 이상

과연 '업계 1위' 다웠습니다. 현대차그룹은 부지 감정가 3조 3,346억 원에 불과(?)한 삼성동 한국전력 부지 경매에 무려 10조 5,500억 원을 써냈습니다. 경쟁자로 경매에 참여했던 삼성전자가 4조 원을 제출한 것에 비교해도 무려 2.5배에 달하는 금액입니다. 이에 서울시에 추가 부담해야 하는 기부채납과 취득세 등 약 2조 1,500억, 부지정리와 건축비용 등에 쓰일 것으로 예상되는 6조 원까지 포함해서 현대차 그룹이 한전부지에 투자하는 돈은 거의 18조에 달할 것으로 추산됩니다.

부지 감정가인 3조 3,346억 원의 3배가 넘는 입찰가액을 두고 일각에서도 우려가 많습니다. 하지만 이에 대해 현대차측은 “통합 사옥건립이라는 현실적 필요성과 글로벌 경영계획, 미래가치 등을 종합적으로 감안한 결정”이라며 우려를 일축했습니다. 한편, 현대차와의 입찰 경쟁에서 밀려난 삼성측 역시 담담한 반응을 보였습니다. 삼성의 관계자들은 “현대차의 입찰액을 듣고 지나치게 높다는 생각이 들어 깜짝 놀랐다”며, “(한전 부지를) 합리적인 가격 수준에서 매입을 하게 된다면 좋은 기회였겠지만, 토지매입가가 10조원 이상으로 올라간다면 다른 얘기”라고 이야기하면서 담담한 태도로 일관했다고 합니다.

현대차는 무엇 때문에 한전 부지를 매입하였나?

이렇게 비싸게 주고 산 부지를 두고 현대차그룹이 꿈꾸는 것은 ‘한국판 아우토슈타트’ 건립입니다. 아우토슈타트는 폴크스바겐그룹의 본사로, 독일 볼프스부르크에 위치하고 있습니다. 또한 폴크스바겐 그룹의 생산공장, 출고센터, 박물관, 브랜드 전시관 등을 모두 담은 일종의 컨트롤 타워입니다. 게다가 관광객을 위한 숙박시설과 컨벤션 센터 등 복합 문화공간을 갖춘 아우토슈타트는 매년 250만명의 관광객을 끌어들이고 있다고 합니다.

현대차그룹 역시 아우토슈타트를 본따 ‘글로벌 비즈니스 센터(GBC)’ 라는 이름의 컨트롤타워를 한전부지에 건설할 계획입니다. 이를 통해 그룹사 통합 관리는 물론, 동시에 문화와 생활, 컨벤션 기능을 아우르는 랜드마크를 조성한다고 합니다. 또한 그간 그룹 통합사옥이 없어서 계열사들이 따로따로 흩어져 지내느라 겪어야 했던 설움도 이 기회에 날려버린다는 심산입니다. 현대차그룹의 '백년대계(百年大計)'로 평가받는 삼성동 부지매입, GBC의 성공적인 건립을 통해 그 화려한 꽃을 피울 수 있을까요?

18일 주가급락 현대차, '승자의 저주' 가능성은?

시장은 현대차의 무리한 입찰을 위험하다고 판단한 모양입니다. 현대가차 한전 부지 입찰에 성공한 18일, 현대차그룹내 계열사 주식은 모두 큰 폭으로 하락했습니다. 우선 현대자동차가 9.17% 하락했으며, 기아차는 7.80%, 현대모비스가 7.89% 하락한 채로 이 날 시장을 마감했습니다. 덩달아 코스피 역시 현대차그룹 주가 급락의 여파로 전날보다 14.87포인트 내린 2,047.74로 밀려난 채 마감을 맞았습니다. 이를 두고 일각에서는 과도한 비용 지출을 단행한 현대차에 대해 '승자의 저주' 우려가 투영된 것이 아니냐는 의구심을 내비쳤습니다.

'승자의 저주' 현상은 주로 인수합병 시장에서 나타나는 것으로, 적정 가치를 웃도는 대가를 치르고 낙찰을 감행한 기업이 인수자금에 대한 부담을 느끼고 후유증에 시달리는 경우를 말합니다. 하지만 현대차그룹은 현재 보유하고 있는 순 현금만 약 24조에 달하기 때문에, 승자의 저주를 우려할 정도의 자금부족을 겪진 않을 것으로 보입니다. 또한 일반적으로 승자의 저주는 매입 자산을 매입가에 못미쳐 되파는 타이밍에 실현되는데 반해, 현대차가 삼성동 한전부지를 재매각할 일은 없을 것으로 예상되어 큰 무리가 없을 전망입니다.

신용평가기관 역시 현대차의 향후 신용등급이 안정적일 것이라고 전망했습니다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)는 18일, 한전 부지 매입이 현대차그룹의 장기기업 신용등급(현대차 BBB+, 기아차 BBB+, 현대모비스 BBB+)에 미치는 영향이 없을 것이라고 밝혔습니다. 그 근거로 현대차그룹의 대규모 현금 보유분과 견고한 영업현금흐름을 들었는데요. 그렇다면 과연 대규모 자금을 조달하게 된 한국전력의 신용등급은 올라갈까요? S&P에 따르면 한전(A+)역시 별다른 변동은 없을 것으로 보입니다. 비록 10조가 넘는 현금을 조달할 수 있게 되었지만 지속되는 상당규모의 자본지출로 인해 2015년이 지나면서 다시 차입금이 증가할 것으로 예상되기 때문입니다.

한전 부지 삼성 입찰가, 삼성의 셈법은?

현대차그룹의 삼성동 한전부지 인수액이 워낙 커서일까요? 현대차와 함께 경쟁을 벌였던 삼성의 입찰액을 두고 아직도 여러 추측이 난무하고 있습니다. 지난 23일, 삼성의 한 고위 관계자가 입찰가를 약 4조 6,700억 원으로 밝혔다는 일간지 보도가 있었으나 삼성측은 이에 대해 "언론이 주장하는 여러 억측의 하나일 뿐"이라고 일축했습니다. 일각에선 삼성의 입찰가를 9조 원 정도로 추측하기도 합니다. 이들은 지난 2007년 용산국제업부지구 개발사업 입찰 당시, 현대와 경쟁하던 삼성이 8조원을 써서 이를 낙찰받은 배경을 근거로 들었습니다. 또한 대개 낙찰을 꼭 원하는 건에 대해서는 기업들이 감정가의 두 배 이상을 써내는 것이 관행이라는 것 역시 그 근거 중 하나입니다.

하지만 삼성이 5조 원 이하로 입찰을 했을 것이란 측의 입장은 곧 경매로 나올 서울의료원 부지를 근거로 제시합니다. 서울시가 곧 매각할 것으로 계획한 서울의료원 부지는 한전 부지 바로 뒤에 위치해있습니다. 삼성이 이에 도전할 것이란 전망이 힘을 받을 수 있는 이유는 2년 전 삼성그룹이 매입한 한국감정원 부지가 서울의료원 부지와 맞닿아있기 때문입니다. 삼성이 만약 서울의료원 부지와 한국감정원 부지를 합쳐서 개발하게 된다면 한전부지의 절반에 가까운 규모의 부지를 개발할 수 있게 됩니다.

4조 6,700억 원이냐, 9조 원이냐 하는 논란에 대해 삼성은 자체적인 입장을 밝히지 않고 있습니다. 삼성 관계자는 "이미 경매가 끝난 마당에 입찰가는 밝히는 것은 낙찰 받은 기업에 대한 예의가 아니다"고 말해, 향후에도 삼성이 입찰금액을 밝힐 일은 없을 것으로 보입니다.

현대차, 105층 높이 GBC 건립 현실화 할까

지난 1월 2일, 현대차 시무식에서 정몽구 현대차그룹 회장은 지난해 사들인 한전부지에 105층에 달하는 GBC를 건립할 것이라고 말했습니다. 한전 부지에 세워질 컨트롤 타워에 대해서 구체적인 층수가 언급된 것은 이번이 처음입니다. 최근 현대차그룹은 GBC 건립을 위해 현대건설 내에 '강남사옥프로젝트 TF팀'을 신설할 정도로 GBC 건립에 적극적인 모습입니다. 현대차그룹은 이달 내로 대략적인 사업제안서를 서울시에 제출하고 인허가 협상에 착수할 계획인 것으로 알려졌습니다.

현대차그룹은 한전부지 용도를 일반상업 지역으로 변경해 용적률을 800%까지 높일 것이라는 방침을 밝혔습니다. 또한 이달 말까지 해외 설계사들로부터 설계안을 받고 세부적인 건설계획을 조율할 것으로 알려졌습니다.

이를 바탕으로 현대차와 서울시가 인허가 협상에 돌입하면 이를 마무리하기까지 3~5년이 걸릴 것으로 예상됩니다. 서울시에서는 이러한 초고층건물의 허용 여부를 도시계획위원회, 건축위원회 등에서 최종 결정합니다. 따라서 장기간에 걸친 인허가 협상이 완료되면 2021년쯤에나 GBC 건립이 마무리될 것으로 관계자들은 내다봤습니다.

한전 부지 공공기여금 갈등

오는 18일이면 현대차그룹이 서울 강남구 삼성동에 있는 한국전력 부지를 매입한 지 1년이 됩니다. 현대차가 예상하는 착공 시기는 내년 하반기입니다. 그런데 그 착공 시기가 늦어질 것으로 보입니다. 한전 부지의 공공기여금을 두고 발생한 서울시와 강남구 간의 갈등 때문입니다.

공공기여금이란 지방자치단체가 개발 과정에서 각종 규제를 완화해주는 대신 사업가가 일정 금액을 공공에 환원하는 것입니다. 현대차가 한전부지 공공기여금으로 내놓을 금액은 역대 최대인 1조 7천억 원입니다.

서울시는 공공기여금을 삼성동 코엑스부터 잠실운동장에 이르는 '국제교류복합지구' 조성에 활용해야 한다고 주장했습니다. 그러나 강남구는 한전 부지에서 발생한 공공기여금이기 때문에 강남구의 발전에만 한정적으로 쓰여야 한다며 서울시의 주장에 반대했습니다.

결국, 공공기여금을 두고 발생한 갈등은 법정까지 가게 됩니다. 서울시는 지난 5월 지구단위계획을 기존 삼성동 대치동 일대에서 잠실운동장까지 확대했는데요. 강남구는 서울시가 지구단위 계획을 변경하는 과정에서 주민들의 의견이 반영되지 않아 무효라고 주장하며, 지난달 18일 '국제교류복합지구 지구단위계획구역' 결정에 대한 무효확인 소송을 제기했습니다.

"박원순 시장이 공공 기여금을 자신의 공약 사업인 잠실운동장 일대 개발에 사용하기 위해 국토계획법 시행령을 어겼다. 반드시 해야 하는 재원 조달 방안, 경관 계획과 전략 환경 영향 평가도 빠뜨렸다."

강남구 범구민비상대책위원회

공공기여는 잠실운동장 노후 시설 개선 등을 제외하면 영동대로 복합환승시스템 구축 등 강남구에 대부분 쓰이게 될 예정. 공공기여가 1조7000억원 정도로 알려진 건 현대차가 제안한 내용이며 구체적으로 정해진 게 없는데도 강남구가 계속 이걸 근거로 반발하고 있다.

권해윤 서울시 동남권공공개발추진단장

현대차와 서울시, 옛 한전부지 GBC 사전 협상 타결

서울시와 현대자동차 그룹이 6개월 만에 옛 한전부지 개발에 관한 사전협상을 마치고 옛 한전부지 개발에 대한 구체적 합의사항을 공개했습니다. 지난 2월 17일, 시청에서 이에 대한 발표가 있었는데요, 키워드는 799.13, 1조7491억, 265조 입니다.

Hyundai new building 현대자동차그룹
GBC 야경 조감도

현대자동차그룹은 옛 한전부지의 GBC(Global Business Center) 개발 계획안을 내놨습니다. 계획안에 따르면 GBC는 그룹 통합사옥을 비롯해 공연장, 전시시설, 컨벤션, 호텔ㆍ업무시설 등 총 6개 건물로 구성됩니다. 서울시는 현대차 GBC 개발에 799.13%의 용적률을 허용해줬습니다. 법정 최대 한도인 800%를 꽉 채운 것인데요, 이로써 현대차는 7만9,342㎡ 규모 부지에 총 연면적 92만8,887㎡(건폐율 48.54%)짜리 시설을 지을 수 있게 됐습니다. 핵심시설인 그룹 통합사옥은 지하 6층, 지상 105층의 직사각형 수직 타워로 지어집니다. 그 높이가 553m에 달해 롯데월드 타워(555m)에 이어 또 하나의 서울시 랜드마크가 될 것으로 기대를 모읍니다.

서울시는 현대차로부터 1조 7,451억 원에 달하는 공공기여금을 받게 됐습니다. 당초 기대했던 2조에는 못미치는 액수지만 그럼에도 국내에서 유례를 찾을 수 없을 만큼 큰 액수입니다.

그간 서울시와 강남구는 현대차로부터 받게 될 공공기여금을 어떻게 쓸 것인지에 대해 긴 공방을 벌여왔죠. 서울시 측은 강남구와 송파구를 잇는 탄천-잠실종합운동장 지역 개발에 이 돈을 집중하고자 했고, 강남구 측은 영동대로 지역 개발에 이를 집중해야 한다며 서울시 계획에 반대해왔습니다. 강남구가 서울시에 반대하는 가장 큰 이유는 탄천-잠실운동장 지역을 개발할 시 강남구에서 발생한 공공기여금의 투자 효과가 타지역(송파구)으로 이전된다는 점입니다.

이번 발표에서 서울시는 기존 계획대로 공공기여금을 사용할 것이라는 의지를 재확인했습니다. 박원순 서울시장은 이날 "초기에는 (강남구와)갈등이 있었지만 공공기여금은 기본적으로 현대차 부지 주변에 음식시설, 공연장 등과 관련한 투자이기 때문에 강남구에 대부분 투자된다고 보면 된다"며 "현대차 부지뿐 아니라 (송파구 관내)탄천과 잠실종합운동장 부지 일대에 전체적인 마이스(MICE) 단지, 인프라를 만드는 데 사용하기 때문에 (강남구와 송파구를)한 지역으로 생각한다"고 말했습니다.

한국도시행정학회는 GBC의 생산유발 효과가 총 265조 6천억 원으로 추산된다고 밝혔습니다. 건설 및 인허가 기간 중 12조 5천억 원, 준공 후 20년간 연간 12조 7천억 원씩 생산유발효과가 나타난다는 것입니다. 그 과정에서 상당한 고용효과도 발생할 것이라고 내다봤습니다. GBC 건설 및 인허가 기간 동안만 7만 9천 명이 고용될 것이고, 준공 후 20년간 113만 7천 명 규모의 고용창출이 기대됩니다. 그에 따라 세수 역시 총 1조 5천억 원 가량 늘어날 것으로 예상됩니다.

GBC는 말 그대로 역대급 프로젝트입니다. 현대차는 향후 유관부서 및 기관 등과의 협의, 건축 인허가 협상 등을 거쳐 최종안을 확정할 방침이라고 전했습니다. 본격적으로 첫 삽을 뜨는 때는 내년 상반기로 예상됩니다.