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LTV·DTI 규제 완화 논란

박근혜 정부의 2기 내각 인사인 최경환 부총리 겸 기획재정부 장관 내정자의 발언으로 다시 LTV, DTI 규제 완화 이슈가 떠올랐습니다. 이들 규제는 부동산 규제의 '판도라의 상자'라고 불리는데요. 규제 완화와 유지를 두고 시장과 정치권 내의 의견이 분분합니다.

by American Advisors Group, flickr (CC BY)

고심 끝에 연장

금융감독원은 지난해 8월 1일 실시한 LTV와 DTI 완화 조치의 시효를 내년 7월 31일까지 연장하기로 했습니다. 금감원은 LTV 70% · DTI 60%로의 일원화 및 완화 조치를 행정지도로 시행했는데요. 행정지도의 시효가 1년인 만큼 이를 연장하기로 한 것입니다.

임종룡 금융위원장은 지난달 31일 KBS 〈일요진단〉에 출연해 "LTV와 DTI 규제를 다시 강화하지는 않을 계획"이라고 이미 밝힌 바 있습니다. 임 위원장은 "가계 금융자산이 부채보다 2배 많고, 연체율도 0.5% 수준으로 유지되고 있기 때문에 가계 부채 부실 가능성을 낮게 평가한다"고 덧붙였습니다.

그러나 가계 부채의 증가 속도가 우려할만한 수준이라며 LTV·DTI 완화에 대해 비판적인 의견이 나오는 것도 사실입니다. 한국은행의 기준금리 인하와 LTV·DTI 완화가 맞물려 매월 가계 대출 증가 규모가 최고치를 경신하고 있습니다. 국내 은행의 4월 가계 대출은 전월 대비 8조8000억 원 증가해, 관련 통계를 집계하기 시작한 2007년 이후 가장 빠른 증가세를 보이고 있습니다.

LTV·DTI란?

LTV는 Loan to value ratio의 약자로, 담보인정비율을 말합니다. 즉, 주택가격 대비 주택을 담보로 빌린 대출금액이 차지하는 비율이지요. 은행은 이 비율로 대출자의 주택담보대출 금액 한도를 결정합니다. LTV는 2002년 도입됐으며, 무리한 대출로 금융회사가 채권 회수를 다 하지 못하는 상황을 예방하고자 마련된 정책입니다.

DTI는 Debt to Income의 약자로, 총부채상환비율을 말합니다. 전체 소득에서 매년 내야 하는 원리금(원금+이자)이 차지하는 비율입니다. 각 채권자는 이 비율에 따라 대출금액 한도가 결정됩니다. DTI는 2005년부터 도입됐습니다. 대출자의 과도한 대출을 사전에 차단하고자 만들어졌습니다. 보통 DTI와 LTV는 함께 적용되곤 합니다.

우리나라는 서울과 수도권 지역에 LTV 50%를, 기타지역은 60%를 적용하고 있습니다. 다만, '생애최초주택구매자'는 70%까지 허용합니다. DTI의 경우, 서울지역 50%, 인천과 경기는 60%가 적용되며, 생애최초주택구매자는 DTI 한도가 면제됩니다. 그러나 이 외에 신규 입주 아파트를 사는 경우, 소액대출 등 예외 사항으로 DTI가 한도가 올라가거나 면제되는 경우가 있습니다.

최경환 후보자, "LTV, DTI 규제 완화하겠다" 발언

"지금은 있으면 (부동산이) 불티나게 팔리고 프리미엄이 붙는 한여름이 아니라 한겨울 아니냐…한여름 옷을 한겨울에 입고 있는 셈이니 감기 걸려 죽지 않겠냐. 옷은 계절이 바뀌면 바뀌는 대로 가면 된다. 언제 올지 모르는 한여름에 대비해 (한여름) 옷을 계속 입고 있으면 되겠느냐."

최경환, 기획재정부 장관 후보자

최경환 기획재정부 장관 후보자는 13일 청와대의 인선 발표 직후 기자들과 만난 자리에서 LTV, DTI 부동산 규제를 완화하겠다는 뜻을 밝혔습니다. 최 후보자는 새누리당 내에서도 '규제 완화론자'로 꼽히는데요. 그는 지난 4월 국회 교섭단체 대표 연설에서도 민생 경기와 부동산 시장 활성화를 위해 지역별, 연령별로 규제를 조정해야 할 필요가 있다고 주장한 바 있습니다.

LTV·DTI 완화 타당성 의견 분분

지난 13일 최경환 기획재정부 장관 후보자의 LTV·DTI 완화 발언 이후로 ‘부동산 규제 완화’에 대한 여러 전망과 의견이 나오고 있습니다. 아울러 정부의 DTI, LTV 기조가 바뀔지에도 관심이 쏠리고 있습니다.

이제껏 정부는 LTV·DTI 도입 이후 지역이나 특정 상황 등에 차이를 주거나 면제해주는 식의 미세한 조정만 해왔고, 전반적인 변화는 주지 않았습니다. 올해 초 경제 개혁 3개년 계획에 해당 규제를 ‘합리화’하겠다는 문장이 들어갔었을 때도, 금융당국 등의 만류로 철회하기도 했는데요. 금융위원회와 기획재정부는 ‘LTV, DTI는 경기 부양책이 아닌 금융시장 안정책으로 써야 한다’는 입장을 견지해왔습니다. 국토해양부도 부동산 시장 활성화에 대출 규제 완화를 접목하는 것에 반대한다는 입장이었습니다.

그러나 '친박 실세'로 불리는 최 후보자의 강한 주장에 LTV·DTI 비율이 상향 조정될 수 있다는 분석이 나옵니다. 한편, 전문가들과 부동산 업계 사이에서는 의견이 분분합니다. 해당 규제들은 부동산 시장이 과열된 시기에 생겼기 때문에 현재와 맞지 않는다는 주장이 있고, DTI의 경우 젊은 층의 수요를 올려 부동산 시장에 도움이 될 수 있다는 전망도 나왔습니다. 그러나 일각에서는 가계부채가 1,000조 원을 넘어선 현재, 규제를 완화하면 가계와 금융이 동시에 부실해질 수 있다고 우려합니다. 또한, 규제를 완화한다고 해서 집값이 오르지는 않을 것이라는 분석도 있습니다.

'LTV·DTI 완화' 놓고 여야 의견 갈라져

"세월호 참사라는 전대미문의 국가적 재난 와중에서 한국 경제가 사면초가에 빠졌다는 지적이 이어지고 있다. 특히 서민형 자영업자에게 고통이 집중되고 있다…정부는 국가대개조라는 대원칙 속에 '규제 개혁', '경제혁신 3개년 계획', '공공기관 정상화' 등을 차질없이 수행해 경제 살리기에 총력을 모아야 한다."

이현재, 새누리당 의원

(최 후보자 방침에 대해) "이것이야말로 '한겨울에 여름옷 입은 것'처럼 적절치 않다"

"박근혜 정부 들어서 고강도 부동산 규제 완화 대책을 종합선물세트로 내놨는데도 전셋값은 내려가지 않고 부동산 경기 활성화도 이뤄지지 않은 현실을 보라. 심각한 내수불황 상태인 지금 LTV•DTI 완화는 이미 위험수위에 오른 가계부채 확대를 야기하고 집값 상승을 초래해 전셋값 상승으로 이어질 것."

박수현, 새정치민주연합 의원

19일 국회 대정부질문에서 경제 활성화와 부동산 시장 규제 완화를 두고 여야의 공방이 치열했습니다. 여당은 정부의 규제 완화를 통한 경제 활성화 대책을 옹호했고, 새정치민주연합은 이를 비판했습니다.

LTV, DTI 단일화 시작…여부는 은행 '손'에

담보가치안정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 1일부터 시작됐습니다. 50~70%로 차이가 있던 LTV 한도를 70%로, DTI는 60%로 단일 적용되는 것인데요. 그러나 이 정책만으로 모든 지역 은행들이 LTV, DTI 한도를 무조건 늘리는 것은 아닙니다. 일부 수도권과 대다수 비수도권 지방 아파트들은 여전히 50~60%대를 유지하고 있습니다. 금융 당국이 제한 비율을 완화한다 해도, 은행은 완화에 따른 위험 관리를 해야 하므로 대출을 무조건 해줄 수 없습니다. 이러한 사정을 몰랐던 일부 고객들은 “완화되지 않았다”는 은행의 말에 혼란을 겪기도 했습니다.

따라서 이번 정책 변경 자체가 실제 대출 규모나 가계 부채에 직접 미치는 영향은 예상보다는 적을 전망입니다. 한편, 정책이 도입된 서울 강남 주택시장은 일단 거래량과 매매가격이 올라가면서 온기가 돌고 있는 모습입니다.

고심 끝에 연장

금융감독원은 지난해 8월 1일 실시한 LTV와 DTI 완화 조치의 시효를 내년 7월 31일까지 연장하기로 했습니다. 금감원은 LTV 70% · DTI 60%로의 일원화 및 완화 조치를 행정지도로 시행했는데요. 행정지도의 시효가 1년인 만큼 이를 연장하기로 한 것입니다.

임종룡 금융위원장은 지난달 31일 KBS 〈일요진단〉에 출연해 "LTV와 DTI 규제를 다시 강화하지는 않을 계획"이라고 이미 밝힌 바 있습니다. 임 위원장은 "가계 금융자산이 부채보다 2배 많고, 연체율도 0.5% 수준으로 유지되고 있기 때문에 가계 부채 부실 가능성을 낮게 평가한다"고 덧붙였습니다.

그러나 가계 부채의 증가 속도가 우려할만한 수준이라며 LTV·DTI 완화에 대해 비판적인 의견이 나오는 것도 사실입니다. 한국은행의 기준금리 인하와 LTV·DTI 완화가 맞물려 매월 가계 대출 증가 규모가 최고치를 경신하고 있습니다. 국내 은행의 4월 가계 대출은 전월 대비 8조8000억 원 증가해, 관련 통계를 집계하기 시작한 2007년 이후 가장 빠른 증가세를 보이고 있습니다.