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젠트리피케이션의 명암

서촌, 상수, 성수, 세로수길... 흔히 이야기하는 뜨는 동네죠. 하지만 동네가 뜨기 전부터 그곳에 살던 사람들에게 '뜨는 동네'란 '(자리를) 뜨는 동네'일 뿐입니다.

황금알 낳는 거위를 계속 키우기 위한 서울시의 실험

지난 시리즈인 《상인과 원주민과 지역 행정이 함께하는 ‘도시 재생’》편에선 건강한 도시 재생을 위한 뉴욕, 런던 사우스뱅크, 서울시 성동구의 노력을 알아봤습니다. 24일엔 서울시가 서울시 내 9개 ‘뜨는 동네’의 젠트리피케이션을 막기 위한 7대 사업 계획을 공개했는데요. 과연 서울시의 실험은 과연 성공할 수 있을까요?

서울시는 젠트리피케이션이 심각하면서 지역 내의 극복 움직임이 있는 9개 지역에 젠트리피케이션 종합대책을 적용하기로 했습니다.

종합대책 적용 지역: ▲대학로(소극장 문화의 메카) ▲인사동(고미술, 골동품 상가 및 표구사 거리) ▲신촌·홍대·합정(디자인 및 인디 문화 발산) ▲북촌.서촌(한옥 풍경) ▲성미산 마을(자생적 마을 공동체 -공동육아 프로그램 및 대안학교 운영) ▲해방촌(광복 직후 실향민 정착촌) ▲세운상가(가전제품 종합상가로 번성했으나, 용산 전자상가 개장 이후 슬럼화) ▲성수동(서울의 대표적 준공업 지역)

① 건물주-임차인-지자체 상생협약
(다소 순진하게 들립니다만) 건물주가 자율적으로 임대료 인상 자제에 동참하는 협약을 추진합니다. 건물주가 임대료 인상 자제와 상인 권리금 보호에 협약하면 임차인은 호객 행위 등을 자제하고 시·구는 길가 환경개선 등 행정적 지원을 약속합니다.

② 앵커(핵심) 시설 건립 후 임대
서울시가 직접 부동산을 사거나 임차해서 지역의 특성을 대표하는 앵커 시설을 만들고, 이를 영세 소상공인과 문화·예술인에게 저렴하게 임대하는 정책입니다. 서울시는 대학로에 ‘연극종합시설’을 짓고 창작 연극·뮤지컬 극단 등에 저렴한 가격으로 대관할 계획입니다.

③ 장기안심 상가 운영
서울시가 노후 상가 건물주에게 최대 3천만 원의 리모델링·보수 비용을 지원해주는 대신, 건물주가 임대로 동결 및 임대 기간 보장을 약속하는 ‘장기안심 상가’를 운영합니다.

④ 소상공인 장기·저리 대출로 ‘자산화’ 지원
소상공인이 직접 상가를 매입해서 소유할 수 있도록 시가 8억 범위 내에서 매입비의 최대 75%까지 시중금리보다 1%p 낮게 장기로 융자해 줄 계획입니다.

⑤ 소상공인 법률 지원을 위한 마을 변호사와 마을 세무사 등 법률지원단 운영

⑥ ‘서울시 상가임차인 보호 조례’를 제정해 ▲시가 투자하거나 출연한 기관이 보유한 상가건물의 임대차 5년 보장, 최장 10년간 장기 임대토록 하고 ▲상가건물 임대차 분쟁조정위원회를 구성할 방침입니다.

⑦ 토론회, 공청회, 콘퍼런스 개최 등 ‘공론화 과정’ 추진

특이한 점은 서울시가 지역별 특성에 맞는 전략을 세우겠다고 밝힌 점입니다. ▲대학로, 인사동, 성미산 마을에는 ‘앵커 시설’을, ▲신촌·홍대·합정 지역은 ‘장기안심 상가’와 ‘자원화 전략’을 집중하고 ▲북촌·서촌은 대형프랜차이즈 업종이 골목상권에 진입하는 것을 일부 제한할 계획입니다.

다소 아쉬운 부분도 눈에 띕니다. 상생협약과 리모델링비 지원으로는 단기 수익에 관심 있는 건물주의 협조를 끌어내기 어렵기 때문입니다. 따라서 건물주의 ‘호의’에 기대기보다는 앵커시설 건립과 자산화 전략 등 ‘임대’의 문제를 원천적으로 해소할 수 있는 방안에 주력해야 한다는 목소리가 나옵니다.

젠트리피케이션과 뜨는 동네

젠트리피케이션은 1964년 영국 사회학자 루스 글래스(Ruth Glass)가 처음 쓴 용어로, 영국의 상위 계층. 신사 계층을 뜻하는 단어 젠트리(Gentry)에서 유래했습니다. 노동자들이 거주하는 낙후된 지역에 중산층(젠트리 계급)이 이주해오면서 지역의 구성과 성격이 바뀌는 것을 가리킵니다.

‘뜨는 동네’로 주목받는 곳은 젠트리 중에서도 예술가 집단이 들어가 지역의 성격을 바꿔놓은 곳이 많습니다. 가난한 예술가들은 임대료가 낮은 곳을 찾아 낡은 창고, 방직 공장, 인쇄소, 양조장 건물로 모이는데요. 이들은 이주한 곳에서 작품 활동을 하거나 전시회를 열고, 독특한 외관과 메뉴를 겸비한 레스토랑이나 카페를 열기도 합니다.

런던의 화이트채플, 브릭레인, 쇼디치로 이어지는 ‘이스트엔드(East End)’는 살인마 잭 더 리퍼가 범죄를 저지르고, 찰스 디킨스의 소설 ‘올리버 트위스트’의 배경이 된 대표적인 슬럼이었습니다.

그러나 지금은 영국에서 가장 ‘힙’한 동네 중 하나로 꼽히는데요. 영국 현대 미술가이자 대표적인 yBa(Young British Artist) 데미언 허스트, 마찬가지로 yBa 작가인 설치미술가 트레이시 에민, 유명 그래피티 작가 뱅크시 등이 이곳에서 작품활동을 한 바 있습니다. (브릭레인은 지드래곤 뮤직비디오 ‘삐딱하게’의 배경이기도 합니다)

맨해튼의 예술가들은 허드슨 강 옆의 공장과 창고로, 베이징의 예술가들은 소련의 원조로 지어진 옛날 군수공장으로 모였습니다. 바로 첼시와 798예술구입니다.

신사동 가로수길과 홍대 앞도 한때 젊은 예술가와 디자이너들이 싼 임대료를 찾아온 곳이었으며, 지금은 연남동, 상수동, 문래동, 망원동으로 ‘뜨는 동네’가 옮겨가고 있습니다. 아직도 각종 공장과 창고가 남아있는 성수동엔 인쇄소, 정미소, 금속 부품공장, 가정집 등을 개조한 복합문화공간과 스튜디오가 들어서고 있습니다.

동네가 뜨면 상인이 뜬다.

젠트리 계급이 이주해 지역을 ‘신사화’하는 과정에선 기존 거주자가 밀려나는 부작용이 생깁니다. 유동인구가 늘면 건물주는 임대료를 올리고, 높은 임대료를 감당할 수 없는 세입자는 집과 가게를 비워줘야 합니다. 집주인이라 할 지라도, 세금이 무서운 하우스푸어라면 다른 곳으로 이주해야 합니다.

예술가와 자영업자가 임대료가 낮은 지역에 모인다 → 개성있는 상권이 형성된다 → 유동인구가 늘어난다(동네가 뜬다) → 임대료가 올라간다 → 상인이 떠난다(상인이 뜬다) → 기존 상권을 떠난 예술가와 자영업자가 임대료가 낮은 지역에 모인다 → 개성있는 상권이 형성된다 → 유동인구가 늘어난다 → 임대료가 … (또르르)

수년간 서울의 여러 상권에서 일어나고 있는 일입니다.

젠트리피케이션이 심화되면 기존 거주자는 물론 지역을 젠트리파이(gentrify)한 젠트리파이어(gentrifier)까지 지역 밖으로 밀려납니다. 뉴욕 맨해튼의 소호는 상업화된 지 오래입니다. 첼시에도 중소형 갤러리보다는 대형갤러리가 많이 들어서, 작은 신진갤러리는 로우이스트 빌리지에 둥지를 틀고 있습니다. 798예술구의 일부 예술가도 상업화된 분위기를 피해 떠나기도 합니다.


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  • 2003년 홍대 미대 졸업생들이 서교동 365번지에서 시작한 ‘노네임 노샵’ 디자인 그룹은 5년 만에 다섯 배로 뛴 임대료를 감당하지 못하고 2007년 문래동으로 이사했습니다. 현재 이곳엔 옷가게와 타로 가게가 들어서 있습니다.

  • 인디밴드 ‘3호선 버터플라이’ 출신의 김상우 씨와 화가 이주용 씨가 홍대 앞에서 운영하던 ‘이리카페’는 5년 만에 임대료가 3배 가까이 올라 2009년 상수동으로 이사했습니다.

  • 홍대 앞 터줏대감이던 리치몬드과자점은 비싼 임대료에 문을 닫았고, 그 자리엔 롯데 엔젤리너스가 들어섰습니다. 인디밴드 10cm의 노래로도 유명한 상수동의 ‘은하수 다방’도 임대료 문제로 지난 9월 문을 닫았습니다.

문제는 ‘옛날에 있던 가게가 사라졌다’는 사실이 아닙니다. 문제는 거리에 개성을 부여했던 가게들이 사라진 자리에 높은 임대료를 감당할 수 있는 프랜차이즈 커피숍, SPA 브랜드, 혹은 성형외과병원이 들어오는 바람에 그 곳에 있던 문화와 공동체 의식이 전승되지 못하고 사라진다는 데에 있습니다.

특색을 잃어버린 거리는 뜨내기들의, 혹은 관광객들의 명소로 변합니다. 상업화된 거리에 흥미를 잃어버린 소비자들은 홍대에서 문래동으로, 가로수길에서 세로수길로, 삼청동에서 서촌으로 활동 반경을 넓힙니다.

그러나 새로 옮겨간 곳이 인기를 끌고 임대료가 올라가면 ‘젠트리파이어’ 상인들은 다시 이삿짐을 싸야 합니다. 임대료를 피해 홍대에서 상수동으로 옮겨갔지만, 상수동에서도 밀려난 상인들은 다시 연남동으로 이주했습니다.

이 같은 상권 이주 속도는 더욱 빨라지고 있습니다. 이미 연남동 젠트리피케이션이 시작됐다며, ‘제2의 연남동’으로 성수동이 꼽히기도 합니다. 임대료 인상 걱정을 덜기 위해 일부러 더 외진 곳으로, 더 가파른 곳으로 떠나는 상인도 있습니다.

누군가는 이 사이클을 자연스러운 도시개발 과정이라고 이야기합니다. 중심 상권이 주변부로 확대되는 현상이라는 것입니다. 그러나 상권을 개발한 사람들이 개발의 결과로 지역에서 밀려나는 것은 도시개발의 과실을 자본이 독점하는 행위라는 점에서 큰 문제가 됩니다.

상인과 원주민과 지역 행정이 함께하는 ‘도시 재생’

젠트리피케이션은 낙후된 지역이 개발되면서 그 성격과 구성이 바뀌는 것을 의미한다고 합니다. 구성이 바뀐다는 것은 기존 거주자가 축출된 자리에 ‘젠트리(신사) 계급’이 들어간다는 이야기겠지요. 혹은 그 반대의 순서로요.

지역 개발을 주도하는 사업자와 지방 정부는 젠트리피케이션(gentrification)을 ‘도시 고급화’로 해석하기도 합니다. 지역이 활성화되면 지역 경제의 수입과 지방정부의 세수가 늘어나기 때문입니다. 이제 가로등을 설치해 밤을 밝히고 치안 순찰을 할 인원을 보강하며, 공원이나 놀이터, 각종 문화 공간을 조성할 수 있습니다. 즉, 도시의 슬럼화가 해결되는 것입니다.

이 과정에서 원주민의 축출을 최소화한다면 진정한 ‘도시 재생’으로 나아갈 수 있습니다. ‘젠트리피케이션 피난민’을 줄이기 위해 세계 여러 곳에서 다양한 실험이 전개되고 있는데요. 지역 주민과 행정청, 그리고 낮은 임대료를 찾아온 예술가와 자영업자가 함께 도시 개발을 논의하는 형태로 발전하고 있습니다.

뉴욕시 커뮤니티 보드


미국 뉴욕주 뉴욕시는 5개의 보로(Borough; 브롱크스, 브루클린, 맨해튼, 퀸스, 스태튼 아일랜드)에서 59개의 커뮤니티 보드(지역사회 위원회)를 운영하고 있는데요. 뉴욕시 시 헌장은 커뮤니티 보드를 ‘표준토지이용검토절차’의 공식 검토기관에 포함해 주민들이 지역발전 계획에 직접 참여할 수 있도록 합니다.

성동구 젠트리피케이션 방지 조례


요즘 가장 ‘뜨는’ 동네 중 하나인 성수동이 포함된 서울시 성동구는 지난 9월 ‘성동구 지역공동체 상호협력 및 지속가능발전구역 지정에 관한 조례’ 이른바, 젠트리피케이션 방지 조례를 구의회에서 의결했습니다.

성동구는 서울숲역-뚝섬역-성수역으로 이어지는 구역을 ‘지속가능발전구역’으로 지정해, ▲임대 기간을 늘리거나 임대료 인상을 적정 수준으로 자제하는 등 건물주와의 상생 협약을 주도하고 ▲뉴욕시의 커뮤니티 보드를 벤치마킹해, 입점 업체를 주민들이 직접 선정할 수 있도록 했습니다. 이에 따라 지역 주민은 지역공동체 생태계 및 지역상권에 중대한 피해를 입히거나 입힐 우려가 있는 업체의 입점을 거부할 수 있고, 성동구청은 해당 업소의 입점 지역, 시기, 규모 등의 조정을 권고할 수 있습니다.

런던 코인스트리트 자산화 전략


영국 런던 템스 강의 사우스뱅크는 30년 전만 해도 낙후된 지역이었지만, 지금은 각종 상점과 갤러리, 디자이너 샵이 입점해있는 특색있는 거리로 거듭났습니다. 1977년 이 지역에 호텔과 사무건물을 짓는 재개발 계획이 있었지만, 이에 반대하는 주민들이 직접 주거(housing)와 강변 개발을 중심으로 한 지역개발 계획을 세우고 시 소유지 5만 2천여㎡를 매입하면서 코인스트리트 커뮤니티 빌더스(CSCM)가 시작됐습니다.

코인스트리트의 ‘재생’에서 가장 돋보이는 점은 바로 ‘자산화 전략’인데요. 마을 공동체가 직접 건물을 사들여 젠트리피케이션의 가장 큰 문제점이라고 할 수 있었던 ‘임대료 문제’를 원천적으로 해소하고 지역사회의 수입을 창출했기 때문입니다.

황금알 낳는 거위를 계속 키우기 위한 서울시의 실험

지난 시리즈인 《상인과 원주민과 지역 행정이 함께하는 ‘도시 재생’》편에선 건강한 도시 재생을 위한 뉴욕, 런던 사우스뱅크, 서울시 성동구의 노력을 알아봤습니다. 24일엔 서울시가 서울시 내 9개 ‘뜨는 동네’의 젠트리피케이션을 막기 위한 7대 사업 계획을 공개했는데요. 과연 서울시의 실험은 과연 성공할 수 있을까요?

서울시는 젠트리피케이션이 심각하면서 지역 내의 극복 움직임이 있는 9개 지역에 젠트리피케이션 종합대책을 적용하기로 했습니다.

종합대책 적용 지역: ▲대학로(소극장 문화의 메카) ▲인사동(고미술, 골동품 상가 및 표구사 거리) ▲신촌·홍대·합정(디자인 및 인디 문화 발산) ▲북촌.서촌(한옥 풍경) ▲성미산 마을(자생적 마을 공동체 -공동육아 프로그램 및 대안학교 운영) ▲해방촌(광복 직후 실향민 정착촌) ▲세운상가(가전제품 종합상가로 번성했으나, 용산 전자상가 개장 이후 슬럼화) ▲성수동(서울의 대표적 준공업 지역)

① 건물주-임차인-지자체 상생협약
(다소 순진하게 들립니다만) 건물주가 자율적으로 임대료 인상 자제에 동참하는 협약을 추진합니다. 건물주가 임대료 인상 자제와 상인 권리금 보호에 협약하면 임차인은 호객 행위 등을 자제하고 시·구는 길가 환경개선 등 행정적 지원을 약속합니다.

② 앵커(핵심) 시설 건립 후 임대
서울시가 직접 부동산을 사거나 임차해서 지역의 특성을 대표하는 앵커 시설을 만들고, 이를 영세 소상공인과 문화·예술인에게 저렴하게 임대하는 정책입니다. 서울시는 대학로에 ‘연극종합시설’을 짓고 창작 연극·뮤지컬 극단 등에 저렴한 가격으로 대관할 계획입니다.

③ 장기안심 상가 운영
서울시가 노후 상가 건물주에게 최대 3천만 원의 리모델링·보수 비용을 지원해주는 대신, 건물주가 임대로 동결 및 임대 기간 보장을 약속하는 ‘장기안심 상가’를 운영합니다.

④ 소상공인 장기·저리 대출로 ‘자산화’ 지원
소상공인이 직접 상가를 매입해서 소유할 수 있도록 시가 8억 범위 내에서 매입비의 최대 75%까지 시중금리보다 1%p 낮게 장기로 융자해 줄 계획입니다.

⑤ 소상공인 법률 지원을 위한 마을 변호사와 마을 세무사 등 법률지원단 운영

⑥ ‘서울시 상가임차인 보호 조례’를 제정해 ▲시가 투자하거나 출연한 기관이 보유한 상가건물의 임대차 5년 보장, 최장 10년간 장기 임대토록 하고 ▲상가건물 임대차 분쟁조정위원회를 구성할 방침입니다.

⑦ 토론회, 공청회, 콘퍼런스 개최 등 ‘공론화 과정’ 추진

특이한 점은 서울시가 지역별 특성에 맞는 전략을 세우겠다고 밝힌 점입니다. ▲대학로, 인사동, 성미산 마을에는 ‘앵커 시설’을, ▲신촌·홍대·합정 지역은 ‘장기안심 상가’와 ‘자원화 전략’을 집중하고 ▲북촌·서촌은 대형프랜차이즈 업종이 골목상권에 진입하는 것을 일부 제한할 계획입니다.

다소 아쉬운 부분도 눈에 띕니다. 상생협약과 리모델링비 지원으로는 단기 수익에 관심 있는 건물주의 협조를 끌어내기 어렵기 때문입니다. 따라서 건물주의 ‘호의’에 기대기보다는 앵커시설 건립과 자산화 전략 등 ‘임대’의 문제를 원천적으로 해소할 수 있는 방안에 주력해야 한다는 목소리가 나옵니다.